Evacuarea în temeiul dispozițiilor art.1034 și următoarele din Codul de Procedură Civilă
– Hotărârea nr.X din 16.07.2020 a Judecătoriei Drobeta Turnu Severin-
O procedură derogatorie de la dreptul comun pentru soluționarea cererilor de evacuare din imobilelle folosite sau ocupate fără drept, a fost insituită de dispozițiile noului Cod de procedură civilă (art.1034-art.1045), acțiunea judecându-se de urgență și cu dezbateri cât mai sumare.
În fapt, s-a arătat că reclamantul este proprietarul apartamentului situat în Municipiul Drobeta Turnu Severin, conform contractului de vânzare-cumpărar. S-a reținut că acesta a încheiat cu pârâtul contractul de locatiune înregistrat la Administrația Județeană a Finanțelor Publice Mehedinti sub numărul xxxxx / 16.07.2019 , pentru o perioada de 12 luni , începând cu data de 15.07.2019 , stabilind plata unei chirii lunare în valoare de 800 lei pe lună care se va plăti anticipat la începutul fiecărei luni și plata cheltuielilor pentru întreținerea imobilului respectiv plata utilităților, a curentului electric, etc.
A mai fost prevăzut în contract că locatarul este obligat, să plătească chiria la termenul stabilit iar în caz contrar contractul este reziliat de drept în favoarea locatorului și urmează a se trece la evacuarea locatarului din imobil.
Deoarece pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale (neachitând chiria conform dispozițiilor din contract), a fost inițial notificat să-și achite chiriile restante (lunile ianuarie-februarie-martie 2020 respectiv suma de 2400 lei). S-a ajuns la un acord în sensul ca, pârâtul urma să achite suma de 800 lei reprezentând chirie pentru luna ianuarie iar cu diferența de 1600 lei, reprezentând chiria pentru lunile februarie și martie să fie achitată datoria înregistrată la Asociatia de Proprietari pentru folosința imobilului ce face obiectul contractului de locațiune (datorie ce se ridică la data de 03.04.2020 la suma de 1771.90 lei).
Din moment ce până la data de 15.05.2020, pârâtul nu a achitat datoriile restante, în temeiul art. 664 C.pr.civ., reclamantul a solicitat executarea silită a contractului de locatiune prin intermediul executorului judecătoresc, fiind astfel încuviințată executarea silită a pârâtului.
Urmare a unei notificări ulterioare, pârâtului i-a fost adus la cunoștință că a fost reziliat contractul de locațiune ca urmare a neachitării debitelor restante, procedându-se ulterior, ca urmare a refuzului de eliberare a imobilului, la evacuare în temeiul dispozițiilor art.1034 C.pr.civ.
În esență, dispozițiile art.1034 și următoarele din C.pr.civ. vizează litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane. Procedura impune notificarea prealabilă a ocupantului în vederea eliberării imobilului ocupat fără drept, iar în situația refuzului acestuia, proprietarul se adresează instanței de judecată pentru a dispune prin hotărărea pe care o va pronunța, evacuarea ocupantului.
În final, reclamantul a dovedit că are în proprietate imobilul în litigiu, în vreme ce pârâta nu arătat cum că ar deține un titlu locativ valabil, motiv pentru care instanța a admis cererea, dispunând evacuarea parâtului din imobilulul ocupat fără drept.
Caracterul facultativ al acestei proceduri oferă posibilitatea reclamantului de a solicitia evacuarea pârâtului potrivit acestei proceduri speciale sau conform dreptului comun; dacă însă reclamantul solicită numai plata chiriei/arenzii, aceasta este inadmisibilă.
Consacrarea acestei proceduri își demonstrează utilitatea prin prisma faptului că oferă proprietarului posibilitatea de a obține, o decizie favorabilă cu consecința reintrării în posesie a bunului stăpânit, printr-o operațiune accelerată. Elementul principal care motivează această procedură esențială este reprezentat de ocuparea fără drept a unui imobil. Aplicarea acestei proceduri nu aduce atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata chiriei sau arenzii, la plata despăgubirilor, precum și la orice alte drepturi născute în baza contractului sau a legii. Pentru a fi valorificate drepturile și obligațiile rezultate din contract, se pot aplica dispozițiile referitoare la ordonanța de plată sau cele privind cererile cu valoare redusă, respectiv aplicarea dispozițiilor în condițiile dreptului în comun. Cererea având ca obiect plata chiriei sau a aarenzi poate fi formulată pe calea procedurii speciale (capăt de cerere accesoriu) doar în ipoteza în care pe calea principală se solicită evacuarea.
Pentru admisibilitatea acestei proceduri trebuie a fi îndeplinite condițiile generale de exercitare a acțiunii civile (formularea unei pretenții, interesul, capacitatea procesuală, calitatea procesuală) dar și îndeplinirea unei condiții speciale și anume notificarea prealabilă a locatarului/ocupantului fără drept al imobilului. Instanța competentă material este judecătoria, iar teritorial, judecătoria în a cărei circumscripție se află imobilul în cauză, din care se solicită evacuarea.
Apărarea reclamantului în această cauză a fost asigurată de Echipa Crudiu&Asociații, pentru eventuale neclarități nu ezitați a ne contacta la adresa de e-mail office@crudiu.ro și la următoarele numere de telefon: 0372/767462, av. Alin Cismaru- 0755133339, av. Sorin Crudiu-0723200556.
Toate cele bune,
Echipa- Crudiu și Asociații